بازسازی خانه برای کسب درآمد - ناق

جهت دریافت خدمات اجرای بازسازی ساختمان با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. از طراحی پلن بازسازی تا اجرای جز به جز بازسازی منزل، ویلا و ساختمان اداری تخصص ماست.

1-ملک مناسب را هدف بگیرید.

اگر ابزار و همت کافی داشته باشید، یک سرمایه گذار املاک می تواند تقریبا در هر نقطه ای پروژه های بازسازی املاک قابل سرمایه گذاری پیدا کند. ترجیحا باید جایی را پیدا کنید که قیمت آن بیست درصد کمتر از قیمت متوسط حومه باشد، این دسته از املاک شرایط ظاهری و ساختاری جالبی نخواهند داشت. به طور مثال باید دنبال چنین املاکی باشید :

- نمای آن از خیابان جالب نباشد.

- نقاشی آن از بین رفته باشد.

- محوطه و حیاط آن نامرتب و به درد نخور باشد.

- داخل آن کهنه و قدیمی باشد اما اسکلت بندی خوبی داشته باشد.

رمز کار در یافتن املاکی است که پتانسیل توسعه و افزایش قیمت را داشته باشد. شما این تغییرات را برای آن دسته از خریداران یا مستاجرانی انجام می دهید که قصد سکونت در آن منطقه را دارند. کلی گویی در این مورد کار سختی است اما وقتی به دنبال ملک مناسب برای بازسازی می گشت، این هشدارها را به یاد داشته باشید :

- سقف و فوندانسیون. ساختمانی که سر و وضع بدی ندارد اما خیلی وقت است خالی مانده، شاید مسئله ای داشته باشد. برای اطمینان از اینکه مشکل سازه ای و اسکلت بندی وجود ندارد، از بازرس متخصص بخواهید سقف و فوندانسیون را بررسی کند. همه مسائل از بیرون قابل مشاهده نیست. مسائل فوندانسیون باعث تکان خوردن ساختمان می گردد که درنهایت منجر به ترک خوردن دیوارها و سقف می گردد.

- مسائل برق کشی یا لوله کشی. حل این مسائل، هزینه زیادی دارد و تمام شانس شما برای بازگشت سرمایه تان از ملک را از بین می برد. برای بررسی این دو مورد حتما از بازرس متخصص ساختمان بهره ببرید.

- تخته های پوسیده. این هم یکی دیگر از مسائلی است که ممکن است زیر پوششی از رنگ پنهان گردد. همه درب و پنجره ها را بازرسی کنید تا مطمئن شوید تخته پوسیده وجود ندارد.

2- نکات کلیدی منطقه و فاکتورهای املاک آن را بشناسید.

وقتی به دنبال یافتن منطقه ای خاص در حومه شهر برای سرمایه گذاری هستید، به این نکات توجه کنید :

- جمعیت شناسی مردمی

- فرایند مهاجرت داخلی

- فرایند متوسط قیمت

- فرهنگ بومی

- ویژگی های رایج در املاک

قبل از آغاز هر پروژه ای در خصوص این مسائل تحقیق کنید :

- احتیاج فعلی منطقه به املاک. طول مدت فروش املاک در منطقه. نرخ مجوز مزایده منطقه.

- متوسط قیمت فروش خانه های مشابه در منطقه و نرخ رشد سرمایه در طول تاریخ.

- نرخ اجاره املاک مشابه در منطقه (اگر قصد اجاره دادن دارید).

- تاریخچه ملک. تاریخچه فروش و خانه های آماده فروش، جزئیات مالکیت، فروش های قابل مقایسه اخیر و ارزش تقریبی از ملک با شرایط فعلی و بعد از بازسازی را در بازار بررسی کنید.

3- بودجه را معین و آغاز به برنامه ریزی کنید.

بعد از پیدا کردن ملک مناسب در حومه شهر که با شرایط خرید شما مطابقت داشته باشد، بودجه ای معین کنید که هزینه اولیه ملک و کارهایی که می خواهید انجام بدهید را پوشش دهد. شما باید همچنین سود بالقوه ملک را هم بررسی کنید و مطمئن بشوید بازگشت سرمایه این پروژه، ارزش زحمات و هزینه آن را خواهد داشت.

باید این هزینه ها را پوشش بدهید :

- پیش پرداخت

- تمبر مالیاتی

- دیگر هزینه های مربوطه مثل دستمزد وکیل، هزینه بازرسی خانه برای حشرات موذی و غیره.

- هزینه بازسازی

- بازپرداخت سود در طول پروژه

- بودجه پشتیبان (روز مبادا)

همچنین می توانید یک تیم بازسازی املاک با هدف سوددهی تشکیل بدهید تا در تمام این مراحل به شما یاری نمایند. وقتی بودجه و سود مورد نظر را ارزیابی می کنید، باید به سرمایه گذاری بیش از حد هم توجه کنید. یعنی زمانی که هزینه بازسازی از قیمت فروش خانه و ارزشی که به ملک داده می گردد، بالاتر می رود. اگر از قیمت تقریبی فروش ملک در بازار مطلع باشید، فرصت های زیادی برای افزایش ارزش آن خواهید یافت. تخمین زدن کارهایی که باید در پروژه انجام گردد، شما را مطلع و چشم و گوشتان را باز نگه می دارد.

4- ظاهر و چشم انداز اولیه مهم است.

اگر قصد دارید بعد از اتمام بازسازی، خانه را به فروش بگذارید قبل از آغاز پروژه بازار مورد هدفتان را معین کنید. مطمئن باشید ملکتان برای آن دسته از افراد که در ذهن داشتید جذابیت دارد. سعی نکنید همه کارها را خودتان انجام بدهید. در صورت احتیاج باید پیمانکار حرفه ای استخدام کنید.

هدف از بازسازی منزل ، همواره نباید فروش فوری باشد. می توانید بازسازی کنید، ارزش ملک را بالا ببرید و با نرخ بیشتر آن را اجاره بدهید.

5- هرگز ملکی که هنوز به مرحله پایانی نرسیده را به فروش/اجاره نگذارید.

خریداران بالقوه از کارهایی که در ذهن داشتید و هنوز آغاز نکردید، چیزی نخواهند فهمید اما از حمام نیمه کاره، عرشه ناتمام و آشپزخانه بدون وسایل خیلی خوششان نخواهد آمد.

6- فروش و سود دهی.

- شاید خریداران قبل از اینکه شما ملک را خریده و بازسازی کنید، آن را دیده باشند. تغییراتی که ایجاد می کنید باید قابل توجه و چشمگیر باشند، باید نقش مزایایی را ایفا نمایند که به ارزش ملک افزوده و برای شما یک پروژه بازسازی پرسود رقم بزنند.

- اگر کارایی ملک را تغییر داده اید، هرکاری اضافه ای که ضروری است باید انجام بدهید. آیا باید بازار فروش متفاوتی پیدا کنید؟ ویژگی های جدید آن را چطور مطرح می کنید؟

- هزینه هایی که کردید را پوشش دهید. حتی اگر از زمانی که ملک را خریدید، بازار رکود شدید پیدا نموده باز هم هنگام فروش باید رقمی اعلام کنید که تمام هزینه ها را پوشش بدهد. این هزینه ها شامل کمیسیون مشاور املاک و دیگر هزینه های فروش نیز می گردد.

- به بازار فروش جدید خود توجه کنید. ملکی که شاید یک زمان فقط برای سرمایه گذارانی مثل خودتان جذابیت داشته، اکنون مخاطبان بیشتری خواهد داشت مثل کاسبان تجاری، خانواده ها، مستاجران یا افرادی که به دنبال جایی برای تعطیلات هستند. قبل از آغاز بازسازی، باید بازار هدفتان را معین کنید. هنگام فروش باید مطمئن باشید که این خانه همچنان برای مخاطبان مورد نظرتان جذابیت دارد