مسکن از دسترس خانوار خارج شد؟، ریزش قیمت ها در بازار مسکن چقدر واقعیت دارد؟ - ناق

به گزارش خبرآنلاین، اما رشد قیمت ها در بازار مسکن در حالی است که اندازه افزایش قیمت ها به هیچ وجه در تناسب با تغییر عایدی یا حقوق افراد نبوده است؛ همین موضوع باعث شده که به اعتقاد کارشناسان، عقب ماندن توان مالی خانوار در رقابت با افزایش قیمت، کوچ اجباری تقاضای بازار مسکن به واحد های مستهلک و یا منطقه ها پایین و شهر های حاشیه ای را سبب شده است.

داود بیگی نژاد، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک در همین خصوص اعتقاد دارد: قیمت مسکن در چند سال اخیر به صورت فزاینده ای افزایش پیدا نموده و این سنگین وزن شدن قیمت مسکن، باعث شده که حتی اگر افراد خانواده تمایل به انجام امور ملکی داشته باشند، به علت عوامل توانایی در تهیه مبلغ مورد نیاز برای جابه جایی، عقب گرد نمایند.

به گفته او، شواهد امر حاکی از آن است که افرادی که در منطقه ها بالاتر زندگی می کردند، به علت افزایش قیمت ها به منطقه ها پایین تر مهاجرت کردند و کسانی هم که در منطقه ها پایین شهر بودند، به حاشیه شهر ها رفته اند.

آنچه در ادامه می خوانید، مصاحبه با داود بیگی نژاد، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک است.

یک موضوعی که اخیرا رسانه ها و به خصوص رسانه های همسو با دولت روی آن مانور می دهند، کاهش قیمت مسکن است. آیا واقعا قیمت مسکن کاهش داشته است و اگر کاهشی بوده، این آمار نسبت به چه مقطع زمانی است؟ چون این نکته وجود دارد که دولت در حدود 7 ماه است که هیچ آماری در خصوص بازار مسکن منتشر ننموده است.

ما چند سالی است که بنا به هر علتی با افزایش قیمت در بازار مسکن روبرو هستیم که اوج آن، تا اواسط فروردین 1402 بود، اما پس از آن چند رخ داد که باعث شد قیمت مسکن توقف داشته باشد و مثل ماه های قبل، رشد آن چنانی در قیمت مسکن احساس نگردد.

عدم افزایش قیمت عوامل مختلفی داشت که اگر بخواهیم به اختصار اشاره کنیم، یکی از آن ها، ساماندهی مشاوران املاک فاقد پروانه بود تا بخشی از تنظیم گری که در دست مشاوران املاک است، به مشاوران املاک دارای پروانه کسب منتقل گردد. ما به وضوح می توانیم این موضوع را در شهر تازه پردیس مشاهده کنیم. پس از بستن تعداد زیادی از املاک فاقد پروانه، در آن جا یک ثبات قیمتی حاکم شد که در بعضی از منطقه ها با کاهش شدید قیمتی روبرو بودیم.

ما از همین موضوع می توانیم نتیجه بگیریم که کسانی فاقد پروانه، مجوز و تخصص هستند، اگر در حوزه مسکن وارد شوند، چقدر می توانند خسارت وارد نمایند. ولی از طرفی، چند ماهی است که آمار ها در حوزه مسکن منتشر نمی گردد که بدانیم اندازه عدم افزایش قیمت یا کاهش قیمت به چه اندازه بوده و در عین حال، نمی توانیم درصد مشخصی از کاهش قیمت ها را بگوییم؛ چراکه در نقاط مختلف کشور و حتی شهر تهران، منطقه با منطقه قیمت ها فرق دارد. در واقع همان طور که درصد افزایش قیمت ها فرق دارد، به همان نسبت کاهش قیمت ها هم فرق دارد.

اندازه ریزش قیمت ها را شما می توانید اعلام کنید؟

اندازه ریزش زمانی قابل اعلام است که قیمت ها را مکتوب داشته باشیم. این که بخواهیم بگوییم یک درصد کاملا مشخصی کاهش قیمت مسکن داشتیم، نمی تواند قابل استناد باشد. ما از افزایش قیمت ها آماری نداشتیم که حالا بخواهیم در رابطه با کاهش قیمت ها عددی را بگوییم.

شما عنوان کردید چند اتفاق باعث شده که رشد قیمت مسکن متوقف گردد، ولی این نکته وجود دارد که وقتی 7 ماه است که هیچ آماری در خصوص بازار مسکن منتشر نمی گردد و می توانیم بگوییم بازار مسکن چراغ خاموش حرکت می نماید، چطور می توان به آمار های غیررسمی کاهش قیمت مسکن استناد کرد؛ به خصوص این که از کاهش قیمت هایی در حدود 10، 15 درصد صحبت می گردد. قبلا اتحادیه در خصوص منطقه ها مختلف تهران آمار مسکن منتشر می کرد.

البته آماری که اتحادیه منتشر می کرد، نسبت به تعداد قرارداد هایی بود که به وسیله مشاوران املاک ثبت می شد و این آمار در حال حاضر نمی تواند قابل استناد باشد؛ آن هم برای کسانی که می خواهند در موضوع مسکن برنامه ریزی نمایند. یکی از امکانات و ابزار اولیه لازم برای برنامه ریزی در حوزه مسکن، داشتن آمار است که متوجه شویم جامعه هدف ما چه تعداد افرادی هستند که نیاز به خانه اجاره ای یا خرید خانه دارند و در چه متراژی زندگی می نمایند.

ما اگر بخواهیم برنامه ریزی دقیقی داشته باشیم، حتما باید به همان نسبت آمار صحیحی از وضع موجود داشته باشیم و پس از آن، آمار جمعیتی را هم داشته باشیم و بدانیم جمعیت ما چه شرایط سنی ای دارد و در چه جهتی حرکت می نماید.

این که گفتم آمار اتحادیه نمی تواند قابل استناد باشد، به خاطر این است که امروز در سطح کشور هر آن کس که تمایل و انگیزه ای برای نوشتن قرارداد و انجام امور کار های ملکی داشته باشد، متاسفانخ می تواند بدون مراجعه به مشاوران املاک، کار های ملکی خود را انجام دهد.

صحیح این است که اگر می خواهیم یک آمار هر روزه و لحظه ای داشته باشیم، بدون این که هزینه ای را به روی دولت بگذاریم، شرایطی را فراهم کنیم که تمام امور ملکی افراد در دفاتر مشاوران املاک و با بهره گیری از سامانه کدرهگیری انجام گردد تا هر لحظه بدانیم در چه منطقه های و چه متراژ آپارتمان مورد تقاضای مردم است. آماری هم که شما می گویید، نسبت به تعداد قرارداد های ثبت شده در سامانه کدرهگیری است.

آماری دارید که اندازه قرارداد ها چه تغییری نموده است؟ با توجه به ریزش شدید قدرت خرید مردم، کاهش قرارداد های خرید مسکن را شاهد بودیم یا خیر؟

ما از ابتدای سال دچار رکود در حوزه خرید و فروش شده ایم و این به وضوح ملموس است. ما شاهد هستیم که به علت سنگین شدن بار قیمتی واحد های مسکونی که این را می گردد به هر منطقه تسری داد، قیمت ها به قدری برای کسانی که در آن منطقه زندگی می نمایند، سنگین شده که بعضا انگیزه ورود به بازار را از دست داده اند و حتی اگر نیاز و یا تمایلی برای جابه جایی و اضافه کردن متراژ و یا خرید یک خانه داشته باشند، نمی توانند، بنابراین این تمایل و انگیزه از دست رفته است. خود همین موضوع می تواند به عمیق تر شدن رکود بازار مسکن دامن بزند.

اندازه ریزش معاملات و قرارداد ها چقدر بوده است؟

ببینید، نمی توانیم این گونه آمار بدهیم، چون هر کدام از ماه های سال یک شرایط ویژه ای نسبت به تنظیم قرارداد، تمایل افراد نسبت به انعقاد قرارداد و انجام امور ملکی دارد.

به هرحال یک تغییری در معاملات مسکن نسبت به پارسال و سال های قبل داشتیم.

علت این تغییری که شما می گویید، این است که قیمت مسکن در چند سال اخیر به صورت فزاینده ای افزایش پیدا کرد و این سنگین وزن شدن قیمت مسکن، باعث شد په که حتی اگر افراد خانواده تمایل به انجام امور ملکی داشته باشند، اما به علت عوامل توانایی در تهیه مبلغ مورد نیاز برای جابه جایی، عقب گرد نمایند و همین موضوع تعداد قرارداد ها را کاهش می دهد.

گزارش ها نشان می دهد که اندازه رشد قیمت مسکن تقریبا 3 برابر کالا ها و خدمات مصرفی در سبد خانوار بوده است. این در حالی است که درجه استطاعت خانوار برای خرید یا اجاره مسکن به طور تاریخی کاهش پیدا نموده است. یعنی توان مالی ای که دارند، اصلا قابل مقایسه با افزایش قیمت ها نیست. این موضوع چه اتفاقی را برای بازار مسکن رقم زده است؟

شما بدانید که هر مقداری که قیمت مسکن افزایش پیدا کند، متضرر اصلی این موضوع کسانی هستند که در این حوزه فعالیت می نمایند که مشاوران املاک، جزو شاخه های اصلی صنعت ساختمان هستند. افزایش قیمت ها متاسفانخ همواره به ضرر مشاوران املاک بوده است، چون هر مقداری که به قیمت ساختمان اضافه می گردد، به همان نسبت قدرت خرید مردم و قدرت جابه جایی مردم هم کاهش پیدا می نماید.

اما این که این افزایش قیمت در بازار مسکن به شدت احساس می گردد، به این علت است که حرکت قیمتی مسکن به علت سنگین وزن بودن آن، خیلی آرام است. اما چون نیاز روزمره افراد نیست، بنابراین وقتی یک مرتبه برای رفع کردن نیازتان به سمت بازار مسکن می روید، متوجه می شوید قیمت نسبت به گذشته خیلی تغییر نموده است. حالا این گذشته شما می تواند دو سال پیش باشد یا سه سال قبل. ما روزمره مسکن را رصد نمی کنیم، اما با اقلام مورد نیاز مصرفی به طور روزانه درگیر هستیم و تغییرات را خیلی ملایم در زندگی احساس می کنید.

مسکن این گونه نیست. تغییراتی را که در قیمت مسکن احساس می کنید، ممکن است نسبت به 3 سال گذشته شما باشد.

با همین اخباری که در رابطه با کاهش قیمت مسکن منتشر می گردد، سوال خیلی ها این است که الان وقت خرید خانه هست یا خیر؟ شما به سرمایه گذاری که می خواهد وارد بازار گردد، چه توصیه ای دارید؟

مسکن در کشور دو بار را تحمل می نماید، یک، بار مصرفی است و دیگری، بار سرمایه گذاری است. ما باید ببینیم شخصی که از ما سوال می نماید که الان وقت مناسبی برای خرید هست یا خیر، چه کسی است! این فرد می خواهد نیاز مصرفی خود را در بازار مسکن مرتفع کند یا این که می خواهد سرمایه گذاری داشته باشد.

مصرف نماینده باید بداند در هر روزی که توان مالی دارد، نیاز خود را مرتفع کند. یعنی تحلیل بازار های دیگر در حوزه مسکن برای مصرف نماینده قابل قبول نیست، چون می تواند خسارت هایی را به افراد وارد کند.

پس اگر امروز شخصی احساس نیاز به خرید مسکن داشت و توان مالی هم داشت، باید اقدام کند، اما کسانی که می خواهند در حوزه مسکن سرمایه گذاری نمایند، داستان شان فرق دارد. این افراد باید تحلیلی از اقتصاد ها و بازار های دیگر داشته باشند. البته کسانی که می خواهند در حوزه مسکن سرمایه گذاری نمایند، بهتر است سعی نمایند در حوزه فراوری مسکن سرمایه گذاری داشته باشند.

طبق آماری که در چند سال اخیر از تعداد پروانه های ساختمانی به وسیله شهرداری منتشر شده، می توان متوجه شد که در منطقه ها مختلف چقدر با کاهش فراوری مسکن روبرو بودیم. موضوع ما شهر های تازه نیست، موضوع ما ساخت منازل و آپارتمان هایی است که در منطقه ها مختلف شهری ایجاد شده است.

بر این اساس، بهتر است افرادی که می خواهند برای سرمایه گذاری در حوزه مسکن ورود نمایند، وارد بخش فراوری مسکن شوند؛ چراکه فراوری مسکن می تواند سود بهتری را رقم بزند. در نهایت هم این شعار همیشگی من است که می گویم پارکینگ تمام سرمایه ها، ملک است و برترین و مطمئن ترین جایی که افراد می توانند سرمایه گذاری نمایند و از طرفی هم این سرمایه گذاری، مزاحمتی برای برنامه ریزان کشور نباشد، مسکن است.

ما اگر برنامه ای نداشته باشیم برای افرادی که می خواهند در این حوزه ورود نمایند و سرمایه گذاران را به سمت فراوری سوق ندهیم، این گروه وارد کار های دلالی می شوند و در بازار های موازی مثل ارز، سکه، طلا، خودرو و... برای تصمیم گیرندگان ایجاد مزاحمت می نمایند. این را بدانید که اگر صنعت ساختمان رشد پیدا کند، رشد مالی بهبود پیدا می نماید؛ بنابراین بهتر است با برنامه ریزی، سرمایه گذاران را به سمت فراوری مسکن سوق دهیم.

می توانیم بگوییم که در حال حاضر مسکن از دسترس مردم خارج شده است؟

این را نمی توانیم برای همه تسری بدهیم. ما نمی توانیم بگوییم مسکن از دسترس همه خارج شده است، زیرا مسکن در هر منطقه مخصوص افراد همان منطقه فرق دارد. ما همان طور که نمی توانیم درباره قیمت ها آمار بدهیم و بگوییم تغییرات قیمت ها چقدر بوده، بر همین اساس نمی توانیم بگوییم که الان مسکن از دسترس عموم مردم خارج شده است یا خیر.

شاید این سوال شما نشات گرفته از این باشد که نیاز شما در آن منطقه جغرافیایی که مدنظرتان است، خارج شده است و جای دیگر این امکان برای شما فراهم شده باشد.

*به هرحال یک زمانی برای حتی تعویض و بزرگ کردن خانه، تقاضا در بازار مسکن زیاد بود، ولی الان کم شده است. برای مثال 10 سال قبل در منطقه 19 تهران با پرداخت 20 میلیون تومان، می شد خانه را 10 متر بزرگ تر کرد، اما الان نیم متر از یک خانه را هم به شما نمی دهند. این در حالی است که پایه حقوق افراد در حدود 8 میلیون تومان است. با این اوصاف، می توان گفت مسکن از دسترس خارج شده است؟

زمانی ما می توانیم بگوییم مسکن از دسترس خارج شده که نتوانیم به دست بیاوریم. این از دست خارج شدن، به منطقه مورد نظرتون مربوط می گردد و شاید بتوانید نیاز متراژی را در یک منطقه دیگر مرتفع کنید.

در واقع مهاجرت به منطقه ها پایین تر داریم. اندازه مهاجرت منطقه ای چقدر بوده است؟ گزارشی وجود دارد؟

ما هیچ وقت آماری از جامعه مستاجران و مالکان نداشتیم، به همین دلیل نمی توانیم بگوییم در یک منطقه از شهر چه تعداد مستاجر داشتیم و الان کاهش پیدا نموده یا افزایش، اما شواهد امر حاکی از آن است که افرادی که در منطقه ها بالاتر زندگی می کردند، به علت افزایش قیمت ها به منطقه ها پایین تر مهاجرت کردند و کسانی هم که در منطقه ها پایین شهر بودند، به حاشیه شهر ها رفته اند.

خیلی از اصناف می گویند با توجه به رکودی که به علت افزایش قیمت ها ایجاد شده، زیان ده شده اند و دنبال تغییر شغل هستند. توضیحی درباره شرایط واحد های صنفی مشاوران املاک دهید. یک زمانی می گفتند دکتر، مهندس، وکیل، نماینده مجلس و... پروانه مشاور املاک می گیرند. الان شرایط چگونه است؟

امروز کلا کار برای کسبه سخت شده است. این در شرایطی است که رونق کسب و کار ما از رونق مالی کل جامعه است. نمی خواهم بگویم که وضع ما بد شده و وضع دیگران خوب شده است. ما متاسفانه سال هاست که درگیر تحریم ها قرار داریم. تحریم ها قطع به یقین روی اقتصاد ایران اثر گذاشته است.

ما ثمره توان مالی افراد هستیم. زمانی که در اقتصاد و مشاغل دیگر رونقی وجود داشته باشد، به طور قطع مشاوران املاک نیز رونق خواهند داشت. اما پیشران تمام کسبه و صنعت، صنعت ساختمان است. این موضوعی است که در اقتصاد های در حال حال پیشرفت و یا پیشرفته قبول کردند. یک ساختمان از همان ابتدا که پروانه ساخت می گیرد و آغاز به تخریب می نماید تا در نهایت که آماده و تحویل مشتری می گردد، چندین صنعت و شغل را درگیر می نماید.

ما باید باور کنیم که ایجاد انگیزه برای ساخت وساز در ابتدای امر به وسیله مشاوران املاک صورت می گیرد. مشاوران املاک باعث این می شوند که افرادی که در بافت های فرسوده یا جا هایی از شهر قرار دارند، به هم نزدیک شوند و قرارداد منعقد نمایند.

حال در خصوص این که مشاوران املاک از این شغل خارج می شوند یا خیر، بهتر این است بدانید شغل ما دو یا چند نوع همکار دارد. یک سری همکار هایی هستند که سال هاست در این حوزه فعالیت می نمایند و تحت هیچ شرایطی از این کار و از این نوع فعالیت خارج نمی شوند، اما ما همواره یک گروهی را داریم که وقتی رونقی را در یک بازار می بینند، سعی می نمایند وارد شوند و با گرفتن مجوز، آغاز به فعالیت نمایند.

امروز این اتفاق خیلی کم می افتد، زیرا قیمت ها با سال های قبل متفاوت شده، توان مردم به شدت ریزش نموده و قرارداد هایی که به وسیله مشاوران املاک ثبت می گردد، کاهش پیدا نموده است. همین موضوع، انگیزه ای برای ورود افراد تازه به حوزه مسکن ایجاد نمی نماید.